Decreto salva-casa: la regolarizzazione delle difformità minori

Decreto salva casa: la regolarizzazione delle irregolarità "minori"

Il condono edilizio rappresenta un tema sempre attuale nel panorama giuridico italiano, recentemente venuto alla ribalta con l’introduzione del Decreto-legge n. 69/2024, c.d. “salva casa”, recante “disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”.

In questa sede, ci si propone di esaminare le motivazioni che hanno portato alla approvazione della riforma, le sue principali caratteristiche e le potenziali implicazioni.

Le motivazioni

E’ bene precisare che la recente riforma, non si definisce “condono” ma come intervento volto a sanare le c.d. irregolarità minori.

Nella sua essenza, il provvedimento in esame si giustifica con la necessità di consentire la riqualificazione e valorizzazione economica degli immobili e rilanciare il mercato immobiliare italiano in relazione alle unità abitative che presentano (lievi) irregolarità edilizie.

Le novità

Tra le principali novità apportate, non possono non menzionarsi le modifiche in materia di edilizia libera e di accertamento di conformità.

Difatti, il Decreto “salva casa” amplia le ipotesi di edilizia libera, cioè tutti quegli interventi realizzabili senza alcun titolo autorizzativo (fatte sempre salve le discipline speciali, come quella paesaggistica o sismica).

Viene estesa la possibilità di installare vetrate panoramiche amovibili (VePa) - prima limitata ai balconi o logge - anche per i porticati rientranti all’interno dell’edificio, a condizione che assolvano a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o di logge rientranti all'interno dell'edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici.

Un’altra categoria di opere incluse, sono le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia composta da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che siano addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera, purché non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro apparentemente disarmonici.

Come anticipato, la riforma apporta alcune novità in materia di accertamento di conformità, ovvero dell’istituto previsto dal T.U. dell’edilizia che consente, a determinate condizioni, di sanare opere realizzate senza o in difformità dal titolo edilizio.

Soprattutto, in merito a quest’ultima ipotesi, il nuovo art. 36 bis D.p.r. 380/2001 prevede che in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. 

Pertanto, per tali interventi vi è il “superamento” della doppia conformità, per cui occorre provare solamente la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda e la conformità edilizia all’epoca della realizzazione.

Dal punto di vista procedurale, l’interessato può richiedere allo Sportello Unico dell’edilizia il permesso di costruire o presentare la Scia in sanatoria, accompagnate da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità e l’epoca della costruzione.

Inoltre, qualora gli interventi siano eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento.

Oltretutto, il rilascio del permesso in sanatoria è sempre subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi per un valore compreso tra un minimo di 1.032 euro e un massimo di 30.984 euro.

Conclusioni

La recente riforma rappresenta un tentativo di affrontare un problema complesso e radicato. Sebbene le intenzioni siano lodevoli, l'efficacia della riforma dipenderà dalla sua attuazione pratica e dalla capacità del Governo di bilanciare le esigenze di sviluppo urbano con la tutela dell'ambiente e la giustizia sociale.

Purtuttavia, è innegabile l’importanza del professionista nella valutazione dell’impatto di qualsivoglia intervento edilizio e delle relative procedure autorizzative, nonché in sede di valutazione circa la possibile sanatoria di un’opera edilizia realizzata in assenza o in difformità dal titolo abilitativo, non soltanto realizzabile mediante il c.d. condono edilizio, ma altresì, secondo stringenti limiti con l’istituto dell’accertamento di conformità.

27/07/2024

Dott. Luca Favaloro

Dottorando in Transizione Ecologia

Università degli Studi di Palermo