La disciplina della case vacanza

La disciplina della case vacanza

Il nostro Paese ha da ormai molto tempo una forte vocazione turistica e ciò offre, specie nelle aree costiere e nei centri storici, la possibilità di mettere a reddito immobili che resterebbero altrimenti inutilizzati. Scegliere il modo in cui svolgere questa attività non è questione di immediata soluzione e bisogna partire da una suddivisione: questo tipo di locazione può svolgersi tanto in forma imprenditoriale quanto in forma non imprenditoriale.

Vi sono poi delle norme che accomunano tutti i casi di locazione per finalità turistica ed essi riguardano: il codice identificativo nazionale (CIN) di cui all’art. 13-ter d.l. 145/2023, codice di cui è possibile dotarsi facendo un’apposita istanza al Ministero del Turismo, tale codice va indicato anche negli annunci online coi quali si pubblicizzi l’immobile da locare, pena una sanzione amministrativa di importo variabile tra 800,00€ e 8.000,00€; la comunicazione iniziale al questore dell’inizio dell’attività ricettiva; la comunicazione dell’identità di tutte le persone alloggiate alla Questura competente per territorio nelle 24 ore dall’arrivo degli ospiti (mediante portale Alloggiati Web della polizia).

Dal punto di vista civilistico la locazione per finalità turistica, quando inferiore ai 30 giorni, è disciplinata direttamente dal codice civile, con una normativa che è quasi integralmente derogabile per accordo delle parti.

Esercizio imprenditoriale

La qualificazione dell’attività in termini di impresa non dipende da solo elementi formali o da una scelta libera del locatore, vanno infatti considerati alcuni elementi di carattere oggettivo: da tempo si afferma che non costituisce impresa l’attività di mera concessione in godimento di beni a terzi. È tuttavia considerata attività imprenditoriale tutte quelle volte in cui, collateralmente alla concessione di immobili a titolo di locazione, si eroghino ulteriori servizi accessori, come avviene nel caso della colazione dei B&B, delle pensioni o degli alberghi[1]. Ai sensi dell’art. 1, oc. 595 della l. 178/2020 si presume svolta in forma imprenditoriale l’attività quando si concedono in locazione turistica più di quattro appartamenti.

Non è poi consentito utilizzare lo strumento della società per la semplice concessione in godimento di immobili a turisti. Infatti, la costituzione di una società avente ad oggetto solo la locazione di immobili per pacifica giurisprudenza e, dal 1997, per espressa disposizione di legge[2] è proibita in quanto si traduce in una forma di elusione fiscale difficilmente reprimibile[3].

Dunque, l’erogazione di servizi ulteriori (colazione, locazione di mezzi, servizio di guida turistica) o il numero di unità immobiliari locate permettono una qualificazione dell’attività in termini di impresa, rendendo possibile l’accesso agli strumenti delle società di capitali che consentono la massima limitazione del rischio economico dell’attività.

In tal caso troveranno applicazione le norme in materia di impresa alberghiera e ricettiva, concernenti tanto l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (S.c.i.a.), da presentarsi allo sportello unico delle attività produttive competente per territorio, quanto i requisiti di sicurezza dei locali.

Esercizio non imprenditoriale

Nel caso in cui non si intenda ricorrere all’esercizio in forma di impresa e si voglia mantenere l’attività nel recinto della mera locazione, l’attività viene qualificata come locazione breve e deve ricadere nella definizione di cui all’art. 4 del d.l. 50/2017 secondo cui tali sono le locazioni di immobili abitativi di durata pari o inferiore a 30 giorni, stipulate da persone fisiche direttamente o mediante portale, è poi previsto che tali contratti di locazione possano comprendere anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali senza che l’attività complessiva possa essere qualificata come imprenditoriale.

In questo caso i canoni ricavati dalla locazione saranno elementi del reddito da calcolarsi ai fini dell’IRPEF, salvo che non si adotti il regime della cedolare secca al 21%[4], non è necessaria invece la registrazione del contratto.

Infine, bisogna menzionare il caso Airbnb-Italia che nel 2023 ha scosso il mondo delle piattaforme di locazione di immobili ad uso turistico. La questione, ancora incerta, è chi sia tenuto al versamento della cedolare secca per il caso di locazione turistica breve mediante siti internet. Secondo la Procura di Milano, infatti, è la piattaforma a dover versare l’imposta quale sostituto del proprietario-locatore. L’incertezza che ancora avvolge la questione, che non è arrivata ancora a una definizione, impone particolare prudenza e la verifica, da parte di ogni locatore, dell’avvenuto versamento dell’imposta da parte del gestore della piattaforma provvedendovi personalmente ove si riscontri il mancato versamento.

30.05.2024

Avv. Paolo Gitto

[1] Non è sufficiente la mera pulizia dei locali e della biancheria ai sensi del d.l. 50/2017.

[2]  Art. 29 l. 449/1997, più volte prorogato.

[3] L’Ires pagata dalle società è di importo minore rispetto all’Irpef per quasi tutti gli scaglioni di reddito.

[4] Art. 4, d.l. 50/2017.